Pourquoi un projet d'aménagement ?
Montauban et le quartier de Bas-Pays étaient devenus, il y a quelques années, la cible des convoitises des promoteurs immobiliers qui vendaient des produits défiscalisés type Besson, sans réflexion d'ensemble, contribuant à créer de fortes pressions sur le marché de l'immobilier en général et du foncier en particulier.
Il était urgent de mettre fin à une urbanisation non maîtrisée. La procédure de Zone d'Aménagement Concerté a alors été mise en œuvre, elle permet de maîtriser la localisation et le contenu des programmes immobiliers, de les phaser et de faire financer les équipements publics par les promoteurs et les constructeurs. En parallèle, la ville a procédé à une révision simplifiée du Plan Local d'Urbanisme.

Pourquoi une ZAC ?
Grâce au PLU et à la ZAC, la ville a désormais les moyens de contrôler son développement et de créer à Bas-Pays un véritable poumon vert pour mettre en place une politique de développement durable, le tout dans la concertation. L'aménagement en ZAC a, pour certains, une connotation négative alors que c'est une procédure ancienne créée par la loi d'orientation foncière du 30 décembre 1967, ayant très largement fait ses preuves : à Montauban (ZAC d’Albasud), comme à Blagnac par exemple.

La concertation avant tout
L'agglo de Montauban a lancé la concertation sur la ZAC Bas-Pays le 9 avril 2004 avec des parutions d'avis d'information dans la presse locale, un affichage sur voie publique et sur site, une mise à disposition au service de l'urbanisme de la mairie de Montauban d'un dossier d'information et d'un registre permettant de consigner les observations des personnes intéressées, les rencontres avec les élus, l'organisation de deux réunions publiques le 22 octobre 2004 et le 10 février 2005 à la salle des fêtes de Saint-Hilaire et, bien sûr, de multiples articles d'informations dans la presse et le mensuel de la ville de Montauban. Le registre d'observations a fait ressortir des remarques pertinentes sur la voirie, les équipements publics, le boulevard de contournement, que la ville a pris totalement en compte dans le projet présenté par la SEMAEM.

La procédure ZAC fait la part belle avant tout à la négociation avec les propriétaires. L'enquête parcellaire s'est terminée fin juin 2007. Pour l'instant toutes les acquisitions réalisées ou en cours sont faites à l'amiable.

Un projet avec des équipements
Le complexe hippique régional va s'appuyer sur les infrastructures existantes de l'hippodrome des Allègres pour créer un site unique dans la région où seront organisés des événements équestres de prestige (concours complets) mais aussi devenir un lieu central pour toute la filière “cheval” de la production à la commercialisation des semences en passant par la formation. La ville a été sollicitée
par le Conseil du Cheval de Midi- Pyrénées qui souhaite créer à Montauban ce qui existe déjà à Bordeaux, un pôle hippique régional. La plus grande partie du financement sera assurée par le fonds Eperon, le conseil du cheval et les collectivités. Le projet est porté par le Centre Technique des Haras nationaux.

Un golf 18 trous, le 1er du département sera créé. Porté par des investisseurs privés, il sera rétrocédé à la ville à la fin des travaux. Il s'étendra sur 50 hectares notamment dans une partie des bois du Prat de Lestang. Ce bois, magnifique, peuplé de chênes bicentenaires et propriété de la ville était depuis de trop nombreuses années laissé à l'abandon. Des paysagistes de la SEMAEM veillent à préserver la qualité de cet espace vert, qui sera débroussaillé, sécurisé et mis en valeur par le parcours du golf.

Pour la ville, c'est un équipement structurant pour le développement futur du quartier, de la ville et de ce sport qui compte près de 380 000 licenciés en France. Et Pour répondre à une demande de plus en plus croissante en matière de “trous-écoles”, la Ville a effectué des travaux d'amélioration du centre d'initiation et d'entraînement au golf. Ce projet est la suite logique du practice, qui voit ses adhérents augmenter de façon significative, marquant l’intérêt toujours plus grand des Montalbanais pour cette discipline. Il permettra d'attirer et de fidéliser de nouveaux golfeurs mais aussi les jeunes, en permettant de jouer en grandeur nature. La Ville de Montauban a confié, par délégation de service public, notifiée le 16 juin 2007, la gestion de ce centre à la société CouleurGolf.

Un quartier 100 % NATURE
Plus de 60 hectares d'espaces verts notamment le long du grand Mortarieu seront créés : une coulée verte traversera tout le quartier offrant de magnifiques promenades ombragées aux marcheurs, joggeurs et cyclistes et des aires de jeux aménagées pour les enfants. L’aménagement de ces espaces verts permettra de limiter l'écoulement de l'eau de pluie à 3 l/s par hectare, soit très largement au-dessus des normes fixées par la loi sur l’eau et mettant ainsi le quartier à l’abri de tout risque d'inondation. Pour autant, l'eau ne manquera pas pour arroser le quartier et ses équipements. En effet, les eaux retraitées de la station du Verdié auront une deuxième vie : au lieu d'être rejetées propres au Tarn, elles seront stockées dans un réservoir à Bas- Pays et irrigueront par des réseaux secondaires le quartier et ses infrastructures.

Un quartier 100% équipé
Des équipements publics nécessaires
Dès la rentrée 2008, Bas-Pays aura son école “écologique”. Le groupe scolaire ouvrira ses portes à la rentrée 2008. Coût : 3.2 millions d'€ TTC financés en majeure partie par la ville de Montauban. L'école
sera chauffée par aérothermie avec plancher chauffant à eau et la production d'eau chaude sera réalisée grâce à des capteurs solaires. Les matériaux utilisés seront durables (structure métallique en profilé recyclable, bardage bois). Les eaux pluviales seront récupérées pour l'arrosage des espaces verts et une toiture végétale assurera un confort été/hiver. Composée d'un tapis de plantes précultivées (sédum, vivaces, graminées), la végétalisation de la toiture permettra une inertie participant au confort thermique et la rétention d'eau.
Le groupe scolaire comportera 8 classes, une Bibliothèque Centre de Documentation, cinq salles polyvalentes,
2 bureaux ainsi qu’une partie restauration articulée autour d'un grand patio central ouvert sur l'espace de vie.
La cour de récréation sera le coeur de vie de l'école et sera desservie par une coursive vitrée.

2 crèches seront construites.

Le grand âge aura aussi sa structure avec d'ici un an ou deux, une maison de retraite implantée en coeur de quartier.

La ville a souhaité avec la SEMAEM et ses urbanistes, créer un pôle de centralité et de vie, avec un coeur et une âme : une place, une maison des associations, un centre médical, des commerces de proximité verront progressivement le jour faisant de Bas- Pays un véritable quartier.”

Des cheminements doux, une voirie, un boulevard urbain
L'opération d'aménagement conduite par la SEMAEM consacre plus de 1,8 millions € TTC, aux allées de la Poudrette à la voirie et aux réseaux divers. “L'aménagement de l'espace public constitue une obligation, un nécessaire préalable au développement global d'un quartier”, souligne la chargée d’opération de la SEMAEM. Des allées seront plantées et d'ici 2009 les chemins de la Poudrette et de Lanis seront réhabilités avec la mise en valeur des chênes. Les habitants pourront s'y promener en toute tranquillité. Pour améliorer le confort des automobilistes et le cadre de vie, tout le quartier sera équipé de routes et trottoirs nécessaires.

Autre quartier viabilisé, celui des Allègres où le montant de la première phase de travaux de viabilisation s'élève à plus d'1.8 millions d'€ TTC, financés par les constructeurs, avec l’aménagement d'un parvis devant l'école du groupe scolaire constituant un lieu de vie essentiel.

Bas-Pays sera traversé par le Boulevard urbain ouest à vitesse limitée, permettant une meilleure desserte du quartier vers le nord et le sud de la ville. Cette route à deux voies sera totalement intégrée dans l'environnement grâce à un aménagement paysager et à une liaison piétons-cycles.

Un habitat diversifié et intégré à l'environnement
La mixité est privilégiée avec de l'accession à la propriété mais aussi du locatif. Dans un premier temps, ce sont 9 maisons à 100 000 € qui vont être construites et une douzaine de lots entre 500 à 1000 m2 de maisons individuelles ; des logements intermédiaires étant prévus vers 2009.

La première pierre du chantier des maisons à 100 000 € a été posée le 15 décembre 2007.

Bas-Pays est habité par de nouveaux arrivants, natifs de la région mais aussi par de
jeunes Montalbanais qui ont décidé de rester ici. Il était nécessaire de leur offrir des maisons pour habiter mais aussi des équipements publics à proximité.